RESIDENCE SENIOR

LMNP gérée/locations meublées/ les pieges à eviter

LMNP gérée : les pièges à éviter
La location meublée non professionnelle gérée (LMNP gérée) comporte un nombre d’avantages non négligeables :

En dehors des avantages fiscaux qui permettent de générer une rentabilité globale nette de prélèvements sociaux et d’impôts de 5 à 6%, et de récupérer la TVA sur son achat, elle permet de ne jamais subir les carences ou vacances de locataires, d’avoir un patrimoine entretenu, etc….

Mais, il faut, pour ce type de bien considérer un certain nombre de paramètres pour ne pas « se faire piéger » et se retrouver dans 20 ans avec un patrimoine sous-évalué ou un gestionnaire défaillant.
Une résidence service est construite dans un objectif précis : résidence étudiante, tourisme, affaire, senior ou EHPAD.
Quels sont les acteurs à considérer ?
 L’épargnant : son objectif:se constituer un patrimoine solide dégageant une forte rentabilité (5 à 6%) sans subir ni CSG ni impôts à payer sur les loyers pendant 20 à 30 ans.
Votre conseiller : il doit être avant tout un professionnel de la fiscalité immobilière et de l’immobilier
Le gestionnaire, maitre d’ouvrage. Son objectif:   rentabiliser la gestion, donc le remplissage de la résidence en fonction du loyer offert à l’investisseur et les loyers encaissés
Le constructeur,maitre d’œuvre doit construire et revendre avec sa marge commerciale et offrir un prix correspondant au marché.

Pour atteindre ses objectifs, l’investisseur (l’épargnant) doit prendre les précautions suivantes:

1° être conseillé par un professionnel de la fiscalité immobilière et de l’immobilier qui pourra lui proposer un large choix de biens sur le plan national.

2°choisir le type de résidence adapté à ses critères.

3°choisir le gestionnaire en place et professionnel dans le type de résidence choisie, et vérifier sa pérennité dans la profession. (on ne gère pas une résidence de tourisme de la même manière qu’une résidence senior).

4° l’emplacement + l’emplacement + l’emplacement :
grâce à votre conseiller qui doit avoir un très large choix dans ses propositions de résidences, respecter les 3 règles essentielles dans l’immobilier afin de toujours penser à la possibilité de revente : 1° le lieu (ville) 2°la zone (dans la vile) 3°la situation de l’appartement dans la résidence.

5°le bail : Votre conseiller doit vous donner et vérifier les points essentiels du bail qui engagent le gestionnaire (revalorisation des loyers, renouvellement du bail, remplacement des meubles, charges, etc……………………..).

6° Eviter toutes confusion entre le promoteur/constructeur qu’il soit ou non renommé, et le gestionnaire : leurs objectifs sont différents, et vous aurez à faire tout au long de votre épargne uniquement au gestionnaire.

Ces précautions vous permettront de vous libérer de toutes les contraintes liées à un investissement locatif classique tout en vous construisant un patrimoine consolidé :
Pas d’impôts ni de CSG sur vos loyers pendant 20 à 30 ans. Des loyers payés que l’appartement soit ou non loué, pas de vacances de locataires, un bien entretenu , des charges réduites au strict minimum, des loyers revalorisés dans le temps, une revente facilitée en cas de besoin.